Algo tan simple como fijar un precio por el alquiler de una propiedad se ha convertido en un dolor de cabeza para los argentinos. En esta nota te damos todas las herramientas que necesitas para comprender este tema tan complejo y necesario.
Una serie de eventos políticos y económicos, provocó que determinar el valor de un alquiler de vivienda sea para muchos la principal preocupación en estos días.
La tranquilidad que nos brinda saber que contamos con la comodidad de un hogar, se ve alterada en la época de ajuste del valor de la locación o vencimiento del contrato.
¿Quién es quién en los contratos de locación? ¿Locador? ¿Locatario?
Un amigo abogado me enseñó algo que nunca olvidaré y funciona para varias cuestiones del derecho: cuando en un contrato a una de las partes se la designa con una palabra que termina en “tario”, el contrato se refiere a la persona o a la parte del contrato que paga el precio.
En el caso de un contrato de alquiler, “locatario” es la parte que paga el precio (inquilino) y “locador” el que lo recibe y por lo tanto, el dueño de la propiedad.
-Principal consejo: tener la mejor relación posible locador / locatario
Ya veremos la complejidad que tiene determinar el ajuste del alquiler, pero antes de eso, aquí les va el principal consejo que tengo para darles: háganse amigos de la contraparte. Es decir, si son inquilinos, sean amigos del dueño. Si tienen la suerte de ser los dueños, sean amigos del inquilino.
Y no me refiero a una amistad relacionada a festejar juntos los cumpleaños. Hablo de llevarse lo mejor posible, responder siempre los mensajes o llamados, ser muy respetuosos, tomarse un café de vez en cuando, ponerse a disposición ante un problema o rotura que sufra la vivienda, arreglar daños menores sin intervención de la contraparte, en síntesis: acercarse y tratar de resolver todo en forma amigable.
De esta forma, cuando llegue el tiempo del ajuste o renovación de contrato, ambas partes priorizarán mantener el “vínculo contractual” (como dice el dicho, "mejor malo conocido que bueno por conocer")
-Fundamental: averiguar en qué fecha comenzó el alquiler o se firmó el contrato vigente.
Hay un principio legal que es la irretroactividad de la ley. Esto significa que si se firma un contrato durante la vigencia de una ley, durante el plazo del contrato se aplica la ley que regía al momento de la firma, aunque dicha ley haya sido derogada (anulada) o modificada.
Esto es muy importante, porque en los últimos años existieron diversas leyes sobre el tema. Las que debemos tener en cuenta son las siguientes:
Ley 27.551: se sancionó en 2020 y preveía principalmente:
- contratos por tres años
- ajuste anual
- aplicación del índice ICL
El ICL o índice de contratos de locación está conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE). Es elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
El Índice de Contratos de Locación surge de la web del Banco Central, en la sección "Estadísticas" y luego seleccionando la opción "Principales variables".
Para ajustar el valor de alquiler se debe dividir el ICL del período actual por el ICL del período en que se firmó el contrato o se hizo el último ajuste. Al resultado obtenido se lo multiplica por el valor que se está pagando actualmente por el alquiler y se obtiene el valor ajustado.
LEY 27.737: se sancionó en 2023 y establecía;
- contratos por tres años
- ajuste semestral o por períodos mayores
- aplicación del “Índice de casa propia”
El índice de casa propia es un coeficiente conformado por la menor variación que surge de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el Banco Central de la República Argentina.
El Índice de casa propia surge de la página web de Casa Propia (www.argentina.gob.ar/habitat/procrear/coeficiente-casa-propia).
Para ajustar el valor del alquiler, hay que multiplicar los valores del semestre que se quiera calcular. Al resultado obtenido hay que multiplicarlo por el monto del alquiler actual.
Por ejemplo, si se ha firmado un contrato en febrero 2023 y se quiere saber cuánto deberá pagar en agosto 2023, el cálculo que debe realizar es el siguiente:
Tomar el índice de febrero y multiplicarlo por el de marzo, al resultado por el índice de abril, por el de mayo, por el de junio, por el de julio y finalmente por valor del alquiler.
DNU 70/2023: rige desde 2024 y prevé:
- libertad en la fijación del plazo
- libertad en la fijación de la periodicidad del ajuste
- libertad en la elección del coeficiente de ajuste
Debido a que aún el DNU aún no a ha sido refrendado por el Congreso, podrían existir cambios a lo dispuesto por el mismo, pero actualmente está vigente.
Conclusión final
Podemos decir entonces que el ajuste que legalmente corresponde aplicar, es el vigente al momento de la firma del contrato.
Una vez terminado el contrato, habrá que renovarlo y resultará de aplicación la normativa que en materia de alquileres rija al momento de la firma.
Si el contrato termina en estos días, habrá total libertad de fijación de valores, plazos y ajustes.
Al terminar un contrato, el locador pretenderá llevar el alquiler a valores de mercado y eso es el momento donde puede darse el mayor salto en el precio, sobre todo si el inquilino viene pagando valores muy bajos.
No obstante, debe prevalecer la buena fe y si tenemos una buena relación con el propietario, no debería haber conflictos en cuanto a la fijación de valores.
Es decir, no se debe aplicar la ley a rajatabla sino que hay que tener en cuenta las particularidades de cada situación.
Ningún propietario quiere dejar ir a un inquilino que le cuida su propiedad, le paga religiosamente el alquiler y con el cual tiene una excelente relación.
Un juicio de desalojo puede demorar años en resolverse, deben intervenir abogados, oficiales de justicia y nadie quiere llegar a ese extremo.
Por ello, se debe priorizar el diálogo entre las partes y que cada una muestre voluntad de acuerdo.
Por ejemplo, ante un problema económico puntual del inquilino, el mismo podría solicitar que los aumentos se hagan tras un período de gracia o atar el valor de la locación al incremento salarial del inquilino, etc...
Por otro lado, si el inquilino sabe que el valor que está pagando quedó muy bajo, aún lo ampara determinada ley y el propietario le pide un ajuste mayor, es aconsejable tener un gesto de buena voluntad y reconocer el mismo, al menos parcialmente (siempre que se pueda pagar y sea a valores de mercado o menores).
Todo esto facilitará las renovaciones futuras, porque tarde o temprano aplicará lo previsto en el DNU y nuevamente se deberá llegar a un acuerdo entre las partes, el cual será o estará muy cerca de los valores de propiedades similares.
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